전세보증금 돌려받는 몇가지 방법

- 세입자, 법적절차 알아둬야

- 집주인, 계약연장이 상책

[이데일리 윤도진 김자영기자] 전셋집은 넘쳐나는데 전세 수요자는 찾기 어려운 `역(逆)전세난` 탓에 곳곳에서 집주인과 세입자간 다툼이 일고 있다. 전셋값은 뚝 떨어지고 세입자를 구하지 못하는 일이 다반사다 보니 세입자가 집을 옮기려해도 집주인이 보증금을 내줄 형편이 안돼 갈등을 겪는 사례도 많다.

우선은 양측이 계약 만료 전 충분한 대화를 통해 문제를 해결하는 것이 가장 바람직하지만 합의가 불가능한 경우도 있다. 역전세난 시기 갈등이 빚어졌을 때 세입자가 꼭 알아둬야 할 대응 요령을 살펴본다.

- 세입자 A씨는 전세계약 만기일이 두달가량 남았다. 그가 `재계약을 원하지 않는다`는 내용과 `제 날짜에 전세금을 돌려달라`는 의사를 전하고 싶다면? ▲집주인 앞으로 `내용증명`을 보내는 것이 효과적이다. 내용증명이란 일정한 의사표시나 통지의 기록을 남기는 우체국의 우편물 특수취급제도. 즉 `누가 누구에게 언제 어떤 내용의 문서를 보냈다`라는 사실을 증명하는 것이다. 나중에 법적인 문제가 불거질 염려가 있다면 법적 증거로 사용할 수 있다.

- 세입자 B씨는 새 아파트 입주를 1주일 앞두고 있다. 그러나 집주인은 돌려줄 전세금을 마련하지 못한 상태. 그가 전세금을 반환받지 못한 상태에서 꼭 이사를 가야한다면? ▲이때는 `임차권 등기명령`을 신청하는 것이 좋다. 임차권 등기를 해두면 집이 경매에 넘어가더라도 임차인의 대항력과 우선변제권이 보장돼 받지 못한 전세금을 돌려받을 수 있다.

임차권 등기명령은 계약만료 후엔 집주인의 동의 없이도 가능하지만 계약기간 중에는 집주인의 동의가 있어야 신청할 수 있다. 거주지 지방법원에서 임대차계약서 사본과 주민등록등본, 부동산등기부등본 등을 지참해 신청할 수 있다.

- C씨는 `임차권 등기명령`을 신청했지만 이에 대해 집주인이 이의를 제기했다. 그가 조금이라도 빨리 보증금을 받으려면? ▲지급명령을 신청하면 된다. 지급명령이란 금전 등의 지급을 목적으로 하는 청구권에 대해 법원이 서류를 심사해 지급명령을 내림으로써 채권분쟁을 빠르게 해결해 주는 제도다. 지급명령은 신청자가 굳이 법정에 나가지 않고 법원에 자료 등을 제출하기만 하면 된다.

채무자가 지급명령을 받은 뒤 2주 안에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정되고 채무자의 재산에 대해 강제집행이 진행된다.

- D씨의 집주인은 법원의 지급명령에도 전세보증금을 지급하지 않고 있다. 각종 법적 조치를 통해서도 보증금을 돌려받지 못했다면? ▲결국 보증금반환 청구소송으로 가는 방법 밖에 없다. 소송제기에 있어서도 우선 계약해지에 대한 내용증명이 있어야 한다. 그렇지 않으면 계약 기간이 암묵적으로 연장된 것으로 간주될 수 있다.

보증금반환 청구소송은 소액사건심판절차에 따라 진행되는데 재판은 1회를 원칙으로 한다. 재판에 피고가 불출석하고 답변서도 내지 않으면 그 자리에서 바로 원고는 승소하게 된다. `전세금을 돌려주라`는 판결 결과가 나왔음에도 집주인이 돈을 주지 않는다면 경매를 신청하는 수밖에 없다.

■집주인이라면?

역전세난 상황에서는 집주인의 마음이 급할 수밖에 없다. 선택할 수 있는 방법도 많지 않다. 제때에 전세금을 내주는 것이 최선이지만 불가피하다면 과감한 방법으로 기존 세입자를 붙잡거나 새 세입자를 구하는 것도 방법이다. 전세수요가 대폭 줄어든만큼 세입자를 구하기 위해 공을 들여야 한다는 얘기다.우선 세입자가 다른 곳으로 나가지 않도록 도배, 장판, 보일러 교환 등 수리를 해주는 등의 노력이 선행되어야 한다. 전셋값을 내려주는 것도 방법이다. 주변 전세가격 등을 알아보고 일찌감치 예전 가격대로 계약을 연장하는 게 상책이다.